メディアジャパン学園ブログ

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2011/05/02

モーゲージ・プランナーとして思うこと・・・

モーゲージプランナーで検索(google)すると、最初のページに、日本モーゲージプランナーズ協会関連のサイトと2009年10月頃のガイアの夜明けを見てのblog記事関連が出てくる。

 

私は、東京のモーゲージプランナーが出演したという『ガイアの夜明け』を見ていないので、細かな批評はできないが、住宅ローン返済に関しての相談で投資用マンション購入に至った、このケースはかなり特殊だと思う。

だからと言って批判はしない。クライアントが納得されたプランなのだから・・・。

 

この当時、日本モーゲージプランナー協会はできて間が無い(2008年4月設立)こともあり、実際に活躍しているモーゲージプランナーが極端に少なく、不動産投資を得意とする人くらいしか、取材できそうなところが無かったんだと思う。

 

ここだけを取り上げて、『モーゲージプランナー胡散臭い』と判断されると、おいおい!と思う。

何故ならば、現在、私たちが実務としてやっていることは、まったく違うことだから。

 

一般的なモーゲージプランナーは住宅ローンの借入や借り換えの顧客サポートを仕事としている。

 

今、私の仕事で一番多いのが、借入後3年~6年くらいの方の借り換えコンサルとあっせん業務だ。

あっせんに関しては、融資額の1%~2%を成功報酬で頂いている。

当然のことながら、借り換えに関わる諸費用を含めシミュレーションしてみてメリットが出なければ借り換えはさせない。

繰り上げ返済や条件変更等のアドバイスや金融機関との交渉をすることもある。

 

すべてクライアントに喜んで頂けることばかりです。

 

不動産業界の方が『2%の報酬なんて高過ぎ。そんなのはウチはサービスでやっている。』と仰るが、それは不動産売買に関わる手数料を得ているからできるだけの話。

2%の報酬の根拠はアメリカのモーゲージブローカーの実績がそれくらいだからという理由で、協会が報酬規定を上限2%に設定している。

2%が上限なので、弊社の場合、顧客の属性に応じて1%~2%の料金設定をしている。

正直言って、何件も住宅ローンを断られた人の住宅ローン対応や自営業者の住宅ローン対応なんかは、2%でも割に合わないかも知れない。

 

ちなみに弊社は金融機関から報酬はもらいません。

その分、顧客の借入条件を考慮して頂いた方が、顧客のメリットが大きいからです。

 

自分以外の業界の仕事の報酬を認めないのは傲慢だ。

ファイナンスを重要視しないで、どうやって高額な住宅を長期にわたって不安なく購入して頂けるのだろう?

長い長い住宅ローン返済期間に、天災や事故・・・予想もできない事態が発生した時、貸金業の裏付けを持つモーゲージプランナーが必要になることは充分有り得る。

立場が違うのだし、使命が違うのです。

 

モーゲージプランナーの使命は『住宅ローンを組ませるコト』や『家を買わせるコト』ではない。

『顧客の人生をより豊かにするための、マイホーム取得計画や住宅ローン選びと、その実務サポート』を生業としているのだ。

場合によっては『家を持たない選択』を提案する事もあるかも知れない。

それが顧客の幸せだと思えば、そういうプランも有り得る。

そのためにも、私は住宅会社や金融機関から報酬をもらってはいけないのだと思っている。

いや、それは語弊があるか?先方から呼ばれれば、日当は頂くので・・・中立な立場でいるために、『独立系』でなければいけないと思っている。

 

本来、住宅ローンのあっせんを業として行うものは『貸金業登録』をしなければならない。

ただ『適用除外』という条件があって、住宅等の販売を伴うローンのあっせんに関しては、今のトコロOKとなっている。

消費者保護の観点から考えると、この適用除外もいつまで有効か?はわからない。

将来的には貸金業登録が必要となるかも知れない。

(CMPとAMPは貸金業登録している(株)日本モーゲージプランナー支援センターの契約社員となっている。)

 

ちなみに適用除外は『借り換えあっせん』には通用しないので、『無登録営業』という判断がなされれば、10年以下の懲役・3,000万円以下の罰金を食らっても文句は言えない。

(もちろん、借り換えのあっせんくらいなら、ここまでの処分はされないと思うが・・・。)

 

だからファイナンシャル・プランナーが住宅ローンの借り換え相談にのって金融機関が特定できるようなアドバイスをした場合、これは報酬の有無に関わらず 『あっせん行為』とみなされるので、やめた方がいい。

『これはFPコンサルティングの範疇です!』と弁明しても、言葉の問題ではなく、行為そのものが『あっせん』なのかどうか?で判断されるのだ。

FPという単体の資格だけでは実務はほとんど行えない。

保険募集人・証券外務員・税理士・弁護士・貸金業等の有資格者の手を借りなければ、専門的なアドバイスではなく、一般的な話でお茶を濁すことになる。

FPがフィー(報酬)を取りにくいのは、そのせいだ。

一般的な話でお金を頂けるとしたら、心理カウンセラーFPみたいな、やはり他資格との融合が必要になるのだと思う。

 

最近の日本人の悪い癖として『何でも抱え込む』というコトがあると思う。

私も過去にそういう時期があった。

FPとして生命保険も、損害保険も、証券も、住宅ローンも・・・家計にまつわる『お金』をすべてコンサルティングしようと思っていた。

でも、中途半端な知識や時間配分で対応される顧客は迷惑なだけだと気付いた。

それぞれの分野に特化したパートナーとのコラボレーションが無ければ、本当の意味での総合コンサルティングなんて不可能だ。

『餅は餅屋』というコトです。

色んなバリエーションの餅屋の集合体が総合コンサル。

それを最初からお重につめるのか?バイキング方式にするのか?で組織の形態が変わる。

 

私はそのうちの『住宅ローン』というお餅の品質に磨きをかけることに専念すればいい。

 

私は住宅ローンのプロになる。

そして、その職人技的な知識と実務と実績でもって、顧客やビルダーやリフォーム会社やその他コンサルタント・金融機関の方々に喜ばれるサービスを提供する人になろうと誓ったのだ。

(マイスターの発想ですね♪)

 

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